Tranquillo è un appartamentino, una pratica semplice.

Ho sentito questa frase tempo fa, e per errore, la presi in parola.

Mi ci volle un mese di lavoro per consegnare la pratica.

Nella mia breve esperienza posso poter dire di aver capito una cosa non esistono pratiche “semplici” ed anche la pratica di un appartamento richiede almeno un paio di giorni di lavoro (a patto che le opere siano di poco conto e si sappia ciò che si sta facendo).

E’ soprattutto sul “sapere ciò che si sta facendo” quello di cui parlerò in questo articolo.

Il detto “la prima volta non si scorda mai” è valido in ogni ambito, dal primo bacio alla prima pratica edilizia consegnata.

E se i ricordi del primo susciteranno probabilmente un sospiro di nostalgia ed un sorriso, è probabile che la seconda evochi ricordi forse un pò meno piacevoli.

Se sei alle prime armi e sei chiamato a compilare una pratica edilizia, non temere, in questa guida passo passo vedremo come compilare correttamente una pratica edilizia in maniera tale che eviti la prigione al tuo capo (o a te se firmi direttamente) ed eviti a te notti insonni, abusi e perdite di tempo inutili.

Sei pronto?

Iniziamo.

Step 0

Una pratica edilizia si compone da una serie di moduli standard da inoltrare alla PA (pubblica amministrazione) una serie di allegati ed elaborati grafici.

La quantità ed il contenuto di tali elaborati varia dalla tipologia di intervento edilizio (chiaramente più l’intervento è complesso più saranno gli elaborati da produrre).

La prima cosa da fare (anche se può sembrare scontato) è accertarsi che i moduli in possesso siano gli ultimi e definitivi (è sufficiente andare sul sito del comune e verificare). Anche se alla data in cui ti sto scrivendo dovrebbe essere abilitato lo sportello telematico che permetterà di caricare direttamente sul portale del comune la tua pratica utilizzando la modulistica unificata.

Step 1

Il secondo step, di fondamentale importanza, è identificare in quale categoria rientra l’intervento edilizio che stai per denunciare. Devi sapere che dall’introduzione del Testo Unico (il dpr 380/2001) sono state raccolte delle categorie (già individuate prima dell’ingresso di tale norma) di interventi edilizi, contraddistinti da una serie di caratteristiche e casistiche.

L’art. 3 del dpr 380/2001 (il testo unico dell’edilizia a cui fare sempre riferimento) raccoglie le definizioni dei vari interventi edilizi. Le stesse definizioni compaiono all’interno della modulistica dedicata agli interventi edilizi.

Pertanto il primo passaggio che ti consiglio di fare una volta che hai in mano i moduli definitivi è inquadrare in quale definizione rientra il tuo intervento. 

Gli interventi edilizi sono:

interventi di manutenzione ordinaria

interventi di manutenzione straordinaria

interventi di restauro e di risanamento conservativo

interventi di ristrutturazione edilizia

interventi di nuova costruzione

interventi di ristrutturazione urbanistica

per cercare di capire in quale ambito rientra il tuo intervento puoi fare riferimento alla tabella allegata al Dlgs 222/2016 in cui è specificato l’ambito d’intervento edilizio in cui rientra una lavorazione. Tale decreto ha inoltre introdotto ulteriori definizioni come “ristrutturazione leggera o pesante”. Non temere, è sufficiente inquadrare l’intervento all’interno della casistica prevista dalla tabella per non sbagliare. Nel caso in cui tu sia in dubbio su come inquadrare la pratica, puoi anche fissare un appuntamento con il tecnico del comune in cui dovrai depositarla.

Step 2

A seconda del tipo di intervento edilizio identificato sarà necessario scegliere il tipo di pratica adatto ai lavori da svolgere.

Le pratiche edilizie che puoi presentare sono:

CILA (comunicazione inizio lavori asseverata)

SCIA (segnalazione certificata inizio attività) gratuita od onerosa, a seconda dei casi.

Permesso di costruire gratuito od oneroso

N.B. ho omesso le attività di edilizia libera per il semplice fatto che non richiedono una pratica edilizia da compilare.

Ogni pratica edilizia ha la possibilità di autorizzare una serie esclusiva di interventi edilizi, pertanto dopo aver individuato la categoria entro cui ricadono i lavori, è sufficiente scegliere il tipo di pratica per poter poi procedere nella sua compilazione.

Per farlo è sufficiente rifarsi alla tabella del Dlgs 222/2016 ed alle definizioni espresse all’interno del Testo unico 380/2001.

Poniamo per esempio che debba realizzare un nuovo edificio, presentare una CILA è sbagliato, perché gli interventi di nuova costruzione sono autorizzabili mediante un permesso di costruire o in alcuni casi con una SCIA onerosa.

Ora che hai compiuto con successo i primi 3 passaggi è tempo di addentrarsi nel vivo.

La parte documentale consiste generalmente in:

Modulo unico titolare, il quale contiene tutti i dati anagrafici del proprietario dell’immobile o di chi è autorizzato a fare eseguire dei lavori su un edificio (nel caso fosse di proprietà di un’azienda stiamo parlando di un amministratore delegato) e dell’impresa esecutrice dei lavori. Deve essere firmato da colui che ha titolo di presentare la pratica. La sua compilazione non richiede grosse difficoltà, in quanto trattasi di compilare con dati di vario tipo facilmente reperibili (ad es. codici fiscali, indirizzi etc.). Quindi tranquillo, non ti spaventare.

Relazione tecnica asseverativa. Rappresenta generalmente il cuore del progetto definitivo o comunale che dir si voglia. Costituisce la parte più delicata del progetto in quanto è qui che il professionista assevera (assumendosi responsabilità civili e penali) che l’intervento è conforme alle normative vigenti. Detto questo, come sempre è necessario procedere con ordine. Ogni sezione della relazione (contraddistinta da un numero) fa riferimento ad un ambito normativo che può disciplinare l’intervento che stai denunciando. Qualora lo comprenda, è obbligo del progettista verificare la normativa vigente in materia ed asseverare che l’intervento risponda a quanto espressamente richiesto.

Per esempio poniamo il caso che te debba spostare una parete e modificare l’impianto elettrico. Nel compilare la relazione alla voce impianti, dovrai dichiarare che il tuo progetto modifica l’impianto esistente e verificare in merito alla normativa a cui ti rimanda, nel nostro caso la porzione di relazione recita più o meno così:

“Pertanto, ai sensi del D.M. 22 gennaio 2008, n. 37 l’intervento proposto”

Sarà quindi necessario approfondire il testo di quella legge, verificando ed accertandosi che l’intervento proposto sia coerente con quella legge e spuntare la casella appropriata.

Qualsiasi voce che non riguarda il nostro intervento va dichiarata come “non inerente”. Ad esempio, sempre nel caso di cui sopra, lo spostamento di una parete non ricade negli ambiti di applicazione della normativa antincendio, pertanto sarà sufficiente selezionare la spunta  “non ricade all’interno delle norme di prevenzione incendi”.

Procedendo in maniera ordinata al termine della relazione avremo una serie di caselle spuntate che comporteranno o meno l’obbligo di produrre una serie di allegati, a carico nostro o a carico dei tecnici specializzati (come gli impiantisti o i tecnici antincendio).

Facendo una lista ordinata dei vari allegati ed assegnandoli un numero avremo compilato il nostro progetto. Infatti grazie a questa traccia potremo avere tutto sotto controllo, compilando ogni elaborato necessario con il giusto ordine e non correndo il rischio di perdere qualcosa di necessario, oltre che di delegare e controllare il prodotto di altri professionisti.

La lista che otterremo dopo questo primo processo di analisi puoi definirla “elenco elaborati”.

Il mio consiglio anche se la compilazione è digitale, è quello di stampare almeno una copia cartacea dei moduli e di numerare ogni modulo, in modo da avere traccia “fisicamente” dell’intera pratica, in modo tale da vedere tutti i moduli con i loro numeri progressivi e individuare subito se manca qualche elaborato. Nel caso in cui te sia impossibilitato a stampare, il consiglio che ti do è quello di numerare i nomi dei file, in modo da tenere traccia su una cartella del pc dei vari documenti prodotti in relazione al tuo elenco elaborati.

Espletata questa parte, è tempo di passare alla parte di elaborazione grafica.

Puoi organizzare i contenuti come meglio credi, tuttavia i contenuti che sto per suggerirti sono solitamente necessari in ogni pratica.

L’ordine che sono solito seguire è quello che sto per elencarti:

La tavola 1 è dedicata all’inquadramento territoriale, ha lo scopo di inquadrare all’interno del pgt vigente la collocazione dell’edificio oggetto dell’intervento, dimostrando così che il tuo intervento è consentito ai sensi dei regolamenti vigenti. Per verificare la fattibilità dell’intervento che hai in programma devi controllare il significato di quello che è rappresentato sulla mappa del pgt e che generalmente rimanda alla parte documentale dello stesso (ad es. ipotizziamo che te abbia una mappa di 3 colori, giallo, rosso, arancione.) Ad ognuno di essi corrisponderà magari un articolo delle NTA (norme tecniche d’attuazione che ti indicherà per ognuno dei colori gli interventi possibili)   

La tavola 2 consiste nello stato di fatto. Per restituirlo è necessario avere accesso agli atti (ovvero i disegni delle pratiche edilizie che sono state depositate in passato presso il comune). Per richiedere l’accesso agli atti in comune è sufficiente compilare un modulo ed inoltrarlo, previa delega del proprietario o avente titolo. Accedere agli atti è necessario per verificare che lo stato di fatto “reale” corrisponda a quanto rappresentato su carta. In caso contrario sarà necessario procedere con una pratica in sanatoria, per sanare gli abusi passati (con annesso pagamento di 1000 euro di sanzione oltre agli eventuali bolli previsti dal comune)

Dopo aver effettuato l’accesso agli atti, è necessario rilevare l’appartamento/edificio/manufatto che sia oggetto del tuo progetto, e riportarlo all’interno della tavola. Puoi anche inserire delle foto dello stato di fatto.

La tavola 3, consiste nel comparativo, dove gli elementi colorati in giallo rappresentano le parti demolite e gli elementi colorati in rosso le parti costruite. La tavola sarà composta dalla pianta dello stato di fatto prima degli interventi, dalla pianta del comparativo e dalla pianta di progetto. Possono essere inseriti all’interno della tavola anche i calcoli relativi ai rapporti aeroilluminanti, ovvero i rapporti tra la superficie areante e illuminante garantita dalle finestre e le superfici dei locali. Ogni comune specifica gli standard richiesti all’interno del suo Regolamento Locale d’Igiene insieme alle modalità di calcolo.

La tavola 4 riguarda l’abbattimento delle barriere architettoniche. A seconda della tipologia d’intervento prevista è necessario garantire un determinato requisito (le barriere architettoniche sono conformate dal d.p.r. 503/96 che disciplina gli ambiti degli edifici pubblici e dalla legge 13/89 e dal DM 236/1989. Oltre a queste norme che ti ho citato, è necessario verificare se all’interno della regione in cui è sito l’edificio oggetto d’intervento sono presenti ulteriori norme regionali. Ad esempio, in Lombardia in materia di barriere architettoniche vige anche la legge regionale n° 6/89. Quindi, sarà necessario verificare le prescrizioni di tutte le normative e qualora ci siano delle voci relative allo stesso elemento (come ad esempio i passaggi orizzontali) è necessario prendere come riferimento normativo la voce più restrittiva.

Nota bene, nessuno ti impedisce di realizzare un’unica tavola, dipende dalla mole e dalla complessità del tuo progetto, dalle tue preferenze e dall’impaginazione che ritieni maggiormente idonea.

Bene, direi che per oggi è abbastanza.

Abbiamo visto la procedura per stilare con serenità (e successo) una pratica edilizia.

Qualora tu abbia qualsiasi tipo di dubbio relativamente all’interpretazione normativa, ti consiglio di prendere appuntamento presso l’ufficio tecnico del comune dove dovrai depositarla, per discuterne direttamente con il tecnico.

Nel frattempo come sempre, un grosso abbraccio e vai piano.

Mirko